Metal 17
Promoción de obra nueva de 6 apartamentos a precio contenido en uno de los distritos con mayor revalorización de Madrid.
- 16,5%
- Rentabilidad anual objetivo
- 25.000 €
- Ticket mínimo
- 3 años
- Plazo estimado
- 50%
- Deducción en el IRPF 2026
Cifras claras para una decisión informada
Una entrada accesible a una promoción residencial en Madrid, con un horizonte definido y un incentivo fiscal relevante.
Una promoción tradicional de obra nueva, sencilla y líquida
Metal 17 consiste en la adquisición de un suelo finalista en la calle Metal 17, en Villaverde (Madrid), para construir y vender un edificio de 6 apartamentos de obra nueva de 2 dormitorios y 2 baños, en régimen de promoción tradicional.
El solar se ha adquirido a 450 €/m² vendible, con unos precios de venta objetivo inferiores a 3.600 €/m² y un precio unitario contenido por debajo de 330.000 € por apartamento, dentro de un producto con demanda amplia en el mercado madrileño.
- Apartamentos
- 6 · 2 dorm. / 2 baños
- Distribución
- Planta baja + II + ático
- Superficie solar
- 155 m²
- Edificabilidad
- 418 m²
- Superficie vendible
- 554 m²
- Régimen
- Promoción tradicional
Salón-cocina
Baño
TerrazaSeis razones por las que Metal 17 tiene sentido
Un suelo bien comprado, en una ubicación con recorrido y con un producto que el mercado demanda.
Suelo adquirido a precio contenido
Suelo finalista en Madrid a 450 €/m² vendible, en un distrito que combina fuerte crecimiento del precio de venta y recorrido de revalorización.
01Conectividad inmejorable
A 5 minutos andando de Cercanías Villaverde Bajo: Atocha en ~15 min y Nuevos Ministerios en ~20 min. A 1 minuto del Parque de la Dehesa Boyal.
02Distrito en plena revalorización
Villaverde es uno de los distritos con mayor revalorización de Madrid (+19% interanual), impulsado por el desplazamiento de la demanda hacia zonas todavía accesibles.
03Producto final líquido
Apartamentos de obra nueva de 2D+2B con precio unitario contenido (<330.000 €), tipología con la demanda más amplia del mercado.
04Upside para el comprador-inversor
Posibilidad de contratar la gestión integral del alquiler —incluida una tercera habitación en el salón— para maximizar la rentabilidad: c. 7% bruta y c. 5% neta.
05Parcela esquinera y orientada al parque
A diferencia de comparables, Metal 17 es una parcela esquinera, orientada a un amplio parque y con buen acceso peatonal a la estación por una avenida ancha.
06Seis apartamentos diseñados para vivir y para alquilar
Anteproyecto preliminar del estudio Cano y Escario. Planta baja con jardín privativo, plantas tipo y un ático con terrazas. Diseñados, desde el origen, para incorporar opcionalmente una tercera habitación.
Arquitectura · Cano y Escario
Planta baja
1 apartamento 2D+2B
Jardín privativo de 15 m²
Planta primera
2 apartamentos 2D+2B
Miradores
Planta segunda
2 apartamentos 2D+2B
Miradores
Ático
1 apartamento 2D+2B
2 terrazas privativas de 40 m²
Planta baja · 1 apartamento 2D+2B con jardín privativo
1 / 4Villaverde, conectado con el centro de Madrid
Una micro-localización privilegiada: a un paso del parque y de las Cercanías, con conexión directa a los principales nodos de la ciudad.
Un producto pensado para alquilar
Los apartamentos, incluido el ático, se diseñan facilitando la gestión en alquiler. El comprador-inversor puede destinar el salón a una tercera habitación para maximizar la renta, con gestión integral a través de Edmond Vibes.
- Alquiler por habitaciones gestionado por Edmond Vibes, operador con un portfolio de más de 120 habitaciones en el sur de Madrid.
- 690 €/habitación al mes incluyendo suministros y limpieza semanal (625 €/mes sin extras).
- Renta neta estimada en el primer año de funcionamiento: ~18.327 €/año por apartamento.
- Al ser un contrato LAU, el inversor persona física tendría una reducción del 50% en el IRPF sobre la renta neta percibida.
La demanda se desplaza al sur de Madrid
El precio de la vivienda de segunda mano en el municipio de Madrid ha crecido un 30% en dos años. Mientras las zonas prime crecen a ritmos moderados (~5%), los distritos del sur registran incrementos superiores al 20% anual.
Evolución del precio en el municipio de Madrid
Vivienda de segunda mano · T1 2024 → T1 2026 · Idealista data
- 1
Según datos de Idealista data, el precio de venta de vivienda de segunda mano en el municipio de Madrid ha pasado de 4.565 €/m² a 5.961 €/m² en los últimos dos años, lo que representa un incremento del 30%.
- 2
No obstante, si analizamos únicamente el último año, el precio de venta de vivienda de segunda mano en el municipio de Madrid ha aumentado de 5.489 €/m² a 5.961 €/m², lo que supone un crecimiento del 8,6%, lo que supone una ralentización significativa del incremento del precio de venta.
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Para entender esta diferencia, es necesario analizar el mercado a nivel distrito. En algunos distritos, los precios comienzan a estabilizarse debido a que la demanda ya no puede —o no está dispuesta a— asumir mayores incrementos. Este fenómeno está provocando que unos distritos del municipio de Madrid presenten un potencial de crecimiento porcentual más atractivo.
Evolución del precio por distritos
Desplazamiento de la demanda hacia el sur de Madrid
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Como se observa en los gráficos, la demanda residencial se está desplazando desde el centro de Madrid hacia zonas periféricas, donde el precio de la vivienda sigue siendo significativamente más asequible.
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Mientras que el precio de la vivienda en las zonas prime de Madrid crece a ritmos moderados, en torno al 5%, los distritos del sur registran incrementos superiores al 20% anual. Entre ellos destacan Usera, Carabanchel, Puente de Vallecas y Villaverde, donde el crecimiento del precio está siendo especialmente elevado.
- 3
Este comportamiento refleja un desplazamiento de la demanda: parte de los compradores que quieren vivir cerca del centro, pero no pueden asumir la subida de precios de las zonas más consolidadas, terminan adquiriendo una vivienda en estos distritos. Lo que es especialmente relevante, es que los distritos de Carabanchel, Usera y Vallecas se están revalorizando actualmente al 20% anual por lo que entendemos que el distrito de Villaverde tiene aún margen para incrementar los precios de venta durante los próximos años.
Comparables de obra nueva
El comparable principal en promoción tradicional es Matachel 20, a 3.763 €/m², frente a los 3.557 €/m² de Metal 17. Los comparables en cooperativa parten de 3.450 €/m², con un precio de venta que suele ser un 15% inferior a la promoción tradicional.
Deducción del 50% en el IRPF 2026
Al tratarse de una inversión en una sociedad de nueva creación, el inversor persona física puede deducirse el 50% del importe invertido en el IRPF 2026, conforme al artículo 68.1 de la Ley del IRPF.
en el IRPF 2026
Deducción del 50%
Sobre el importe invertido en la sociedad de nueva creación (art. 68.1 LIRPF).
Colchón frente al riesgo
En un escenario sin plusvalías del proyecto, el efecto fiscal podría generar una rentabilidad neta del +20% de IRPF para el inversor persona física.
Nota fiscal de Gómez-Acebo & Pombo
Tenemos una nota fiscal preparada por Gómez-Acebo & Pombo que respalda el tratamiento.
El tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales de cada inversor y puede estar sujeto a cambios. Información orientativa, no constituye asesoramiento fiscal.
Ingresos, costes, tiempo y rentabilidades
Escenario base vendiendo a 328.000 € de media hoy y asumiendo un incremento de precios del 6% anual. Las cifras provienen del anteproyecto y son estimaciones sujetas a cambios.
Desglose de costes
- Adquisición del suelo
- 250.000 €
- Coste de construcción (PEC)
- 917.770 €
- Otros + desarrollo
- ≈ 1.177.815 €
- Fee de venta (3%)
- 62.126 €
- Costes financieros
- 60.669 €
- Impuesto de sociedades (25%)
- 96.298 €
Financiación y retornos
- LTC total
- 70,4%
- TAE deuda
- 5,8%
- Equity peak
- 575.000 €
- Volumen máx. deuda banco
- 650.000 €
La financiación será bancaria (en negociación con entidades como Caixa y Abanca) y se empleará para sufragar los costes de construcción. Su concesión se vincula a la pre-venta de 3-4 unidades, la obtención de licencia y la firma del contrato de construcción.
Cronograma 2026 – 2029
- 01/03/2026Firma de arras
- 31/07/2026Escrituración del suelo
- 01/09/2026Solicitud de licencia
- 01/12/2026Proyecto de ejecución
- 01/03/2027Inicio de construcción
- 01/03/2029Venta de vivienda
Tabla de sensibilidades
TIR / múltiplo de equity según el incremento anual de precios y el coste de construcción (hard cost).
Escenario Base
3 uds. a 328.000 € en 2026, 1 a 348.000 € en 2027 y 2 a 369.000 € en 2028. TIR 16,4% / 1,48x.
Escenario Favorable
3 uds. a 328.000 € en 2026, 1 a 387.000 € en 2027 y 2 a 457.000 € en 2028. TIR 23,0% / 1,71x.
Escenario Desfavorable
3 uds. a 328.000 € en 2026, 1 a 308.000 € en 2027 y 2 a 290.000 € en 2028.
Ex-equipo directivo de Dazia Capital
Equipo con más de 10 años de experiencia en estructuración, desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios, con un historial que supera las 6.000 unidades residenciales y 3.500 unidades de apartahotel desarrolladas. El equipo gestor coinvierte aproximadamente el 20% del equity del proyecto.
Borja Cifuentes Olea
Dirección de negocio e inversiones
Alejandro Rodríguez Lorente
Dirección técnica e inversiones
Pablo Sánchez Romero
Dirección comercial y de alquiler
Jaime Villanueva Nieto
Director financiero de alquiler
Con el respaldo de
Desde 25.000 €,
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